האם הפריחה בשוק הנדל"ן להיי-טק עומדת להיעצר?

שוק הנדל"ן הוא שוק סקסי ומעניין במיוחד. הרי כולנו גרים איפשהו, קונים או שוכרים דירות וחלקנו גם משרדים. מה גם שהמודעות לענף התעוררה בעקבות המחאה החברתית של 2011 וההבטחות הלא ממומשות בינתיים של שר האוצר, משה כחלון, להוריד את מחירי הדיור.

אלא שבתוך כל העיסוק הזה, לא שמים את הדגש הראוי על נדל"ן לענף ההיי-טק. האם הקטר שמוביל את המשק מוביל גם את עולם הנדל"ן למשרדים? מה מסמן העתיד בתחום? וכיצד שני הענפים הבולטים מפרים זה את זה, אם בכלל?

"ענף ההיי-טק הוא אכן הקטר שמושך את עולם הנדל"ן, אבל יזמים צריכים לזכור שזה עלול לא להימשך כך לעד. ההיי-טק ידע עליות וירידות וכך יכול להיות גם בעתיד. בשנים האחרונות הייתה כניסה מסיבית של חברות טכנולוגיה בינלאומיות לישראל ולכן התחום פרח, אבל זה עלול להיעצר. הנחת היסוד של היזמים, שלפיה הכל ימשיך להיות ורוד, נגועה באופטימיות שלא בטוח שהיא מבוססת", כך אומרת תמר אבידן, סמנכ"לית השיווק של רד בינת נכסים מקבוצת רד בינת.

"אנחנו רואים מגדלים בכל פינה, שנבנים מתוך תחושה או ציפייה של היזמים להמשך הצמיחה – שכבר קיימת והיא יותר רחבה מאשר בתעשיות אחרות. גופים בינלאומיים הגדילו בשנים האחרונות את פעילותם בישראל, והדבר בולט במיוחד בכניסה לארץ לפני מספר שנים של גוגל, פייסבוק וחברות בסדרי גודל דומים. הן הביאו להתעוררות של דרישות להקמת קמפוסי ענק, באזורים נוחים גיאוגרפית (למשל המשרדים של גוגל בבניין אלקטרה ואלה של פייסבוק בשדרות רוטשילד ובקרוב בשרונה בתל אביב – גב"ז). ניתן להצביע בכל אחד מהקמפוסים הללו על 90% תפוסה ומעלה, מה שמעיד על ביקושים גבוהים והיצע מספק. אבל שוב, כפי שאמרתי – לא לעולם חוסן".

מהם הדברים שעל חברת היי-טק לשים לב אליהם בבואה לבחור את המיקום שלה?
"ראשית, על החברה לדאוג שתהיה לה היכרות מעמיקה עם האזור הספציפי. שנית, כדאי שהיא תתמקם היכן שיש כבר חברות היי-טק. חברות מעדיפות שלא להיכנס לאזור מסוים במטרה למשוך אחריהן חברות היי-טק נוספות, אלא למקומות שבהם 'הקרקע כבר מוכנה'.

אם לוקחים דוגמה מארצות הברית, אפשר לראות שההיי-טק שם מתרכז אמנם בערים מרכזיות כמו סיאטל, ניו-יורק וסן פרנסיסקו, אבל יש גם ערים מרכזיות שאין בהן היי-טק, כמו שיקגו. זוהי מגמה כלל עולמית – היי-טק נדבק להיי-טק".

מה לגבי ישראל?
"עיקר ההיי-טק בארץ נמצא במרכזים אורבניים, כשהעדיפות המובהקת היא תל אביב או קרוב אליה. באזור רמת החייל, המחירים נעים סביב 75 שקלים למ"ר לחודש. בהרצליה פיתוח, רמת המחירים גבוהה יותר ועומדת על כ-90 שקלים למ"ר לחודש, מאחר שחברות ענק כמו אפל ומיקרוסופט השתכנו שם, והעלו את הביקושים ואת רמת השוכרים באזור. בפארק מת"ם בחיפה, המחירים נעים סביב ה- 70 שקלים למ"ר לחודש ובפארק רחובות – לכ-60 שקלים למ"ר לחודש".

מה לגבי ירושלים? גם בבירה יש לא מעט תעשיית ההיי-טק.
"נכון. ירושלים היא אזור מרתק. יש לה אוכלוסייה ייחודית ואנרגיה אחרת, שצריך להכיר אם רוצים לפעול שם. במרכז העיר אין כמעט בכלל בנייני משרדים, ואלה שישנם הם בניינים מיושנים, ללא תשתית מתאימה של חנייה. הר חוצבים הוא מרכז התעסוקה המפותח ביותר בבירה, והוא מרכז את חברות ישראליות ובינלאומיות בולטות בהיי-טק ובביו-טק. לצד חברות ענק כמו טבע, שנמצאת במשבר, צומחות שם חברות אחרות בקצב מרשים, ונותנות אופק מאוד חיובי לירושלים ולעסקים הפועלים בה. נדרשת בירושלים כל הזמן השקעה בתשתיות וכמו שהיא הקדימה את תל אביב בקו הראשון של הרכבת הקלה, כך אנחנו כבר רואים איך הקווים הנוספים יחברו את הר חוצבים אל טבורה של העיר ושכונות המגורים הרלוונטיות. המחירים שם נעים סביב ה-70 שקלים למ"ר לחודש".

מהן התחזיות שלך לשוק המשרדים?
"הביקושים למשרדים ימשיכו להיות גבוהים. גם אם תהיה ירידה מסוימת, היא לא תהיה דרמטית, אלא אם יקרה משהו מטלטל בתחום ההיי-טק. בנוסף, ימשיכו לבנות הרבה בנייני משרדים – התכניות מאושרות והיזמים בונים. כל ראש עיר יודע שאת ההכנסות הטובות שלו מארנונה הוא יקבל מהנדל"ן הזה ולא ממגורים".