שוק המשרדים והמודל ההיברידי בתקופת הקורונה

הקורונה טרפה את הקלפים ויצרה סדר כלכלי חדש במשק, כולל בענף הנדל"ן. היא יצרה דפוס התנהלות חדש בשוק המשרדים, שהוא תוצאה של מודל העבודה ההיברידי שארגונים עברו לעבוד בו בקורונה, וחלק לא מבוטל מהם ממשיך אתו גם עכשיו, כשאנחנו יוצאים מהמגפה.

הכוונה היא לשילוב של עבודה מהבית ומהמשרד. מדובר במודל עבודה גמיש, שמאפשר לעובדים ולהנהלת החברה לתפעל את העסק כאשר בחלק מהזמן העובדים נמצאים בבית ועובדים עם חיבור מרחוק, ובחלק מהזמן הם במשרדים.

אילו אתגרים מייצר המודל לעובדים ולמעסיקים?

כאשר העובדים נמצאים בביתם אך במתכונת של עבודה ופגישות זום, הם מאוד נגישים וכל הזמן מצויים תחת עינו של "האח הגדול". זה משפיע על הרגשות והתחושות שלהם, ועלול ליצור אצלם בעיה רגשית – מאחר שהם צריכים להיות כל הזמן מונגשים לעסק וללא זמן פנוי.

ההתנהלות בתוך הבית במהלך יום עבודה לא פשוטה לכולם. יש כאלה שאין להם חדר עבודה מבודד, חלקם עובדים מפינת האוכל או מהסלון, וכשהילדים ברקע, השילוב בין הדאגה להם והעסקתם לבין הצורך לעבוד יכול להיות מאוד לא פשוט ומאתגר.

אילו עוד קשיים ואתגרים ישנם?

אתגר נוסף שמגיע עם העבודה מהבית הוא בתחום אבטחת המידע, ובפרט זליגת מידע. בתוך המשרד, חברות דואגות לפעול על פי דרישות אבטחה והגנה מפני פריצות ומתקפות של האקרים, ויש להן נהלים לגריסת מסמכים ושמירה על מידע מאובטח. במודל עבודה היברידי, לעתים אובדת ההגנה, או אובד חלק ממנה, על המידע שצריך להיות מונגש לשליטה מרחוק לעובדים. עובדים יכולים להתחבר לשרת של המשרד מהמחשב הנייד שלהם או מהמחשב בביתם, ואז המידע הרגיש יכול לזלוג למקומות נוספים – ולא תמיד יש התאמה לדרישות אבטחת המידע של הארגון.

בעיה נוספת קשורה לשימור העובדים. מעסיקים עושים רבות כדי לשמר טאלנטים ועובדים מוכשרים, והקרבה האישית היא חלק לא קטן בכך. כאשר העובד מרוחק, קשה יותר להביא אותו לכדי מעורבות ולשמר אותו. בעבודה מרחוק נשחק הקשר האינטימי בין העובד לארגון ומערכת היחסים הופכת להיות קרה ומנוכרת – דבר ששונה מהאופי של חברות ההיי-טק והסטארט-אפ בישראל. זה פוגע בשימור העובדים, כאשר ידוע שהמשאב העיקרי בחברות הטכנולוגיה הוא ההון האנושי.

כיצד הקורונה השפיעה על הנדל"ן המסחרי – שוק המשרדים?

הקורונה השפיעה, ועודנה משפיעה, על תכנון השטחים, כי התפיסה ההיברידית מושתתת על שיטת העבודה של "האב" – מקום עבודה "צף". לעובד אין משרד קבוע, הוא מגיע לעבודה עם המחשב הנייד שלו, מקבל שם משתמש וסיסמה, ובוחר היכן לשבת ולעבוד. רואים את זה בהרבה ארגונים גדולים, למשל בפירמות הבינלאומיות של עורכי דין ורואי חשבון. הדבר הזה מצריך שינוי תפיסתי בסוגיית vמשרדים להשכרה, בעיצוב החלל הפנימי. למשל, מעבר ממשרדים אישיים למשרדי הוסט (אירוח).

אנחנו רואים שחברות רבות, כצעד פופוליסטי, יצרו מנוף לחצים על בעלי הנכסים בתקופת הקורונה. היו חברות שהצהירו שיפסיקו לחפש משרדים להשכרה או למכירה. כך, למשל, ההצהרה של צ'ק פוינט שהיא תצמצם את שטחי המשרדים שלה. בפועל, החברות הטכנולוגיות ממשיכות בשיא המרץ. למעשה, הן לא עצרו מעולם – וכך קטר ההיי-טק ממשיך בתנופתו, החברות מגייסות כספים ומחפשות עובדים, ומי שההון יקר לו לא ירשה לעצמו לאבד אותו. כולל, ואולי אף בפרט, ההון האנושי.

התחזית היא שהמודל ההיברידי ישנה צורה ותפיסה, ולא יבוא על חשבון המשרדים להשכרה. כבר עכשיו, זמן קצר אחרי שהתחלנו לצאת ממשבר הקורונה, אנחנו, בסטאטוס יועצי נדל"ן, מרגישים את הלחץ למשרדים באזור תל אביב. המצוקה והמחסור במגדלי המשרדים ובמגדלי היוקרה בתל אביב בהחלט מורגשים, וכשהביקוש עולה על ההיצע – המחירים ומאמירים.

לסיום, עוד מגמה שאנחנו רואים בימים אלה היא שינוי בתפיסה התכנונית והארגונית בתכנון המשרדים החדשים, כשהדגש עובר יותר לחללים המשותפים, המרכזיים – הלובי, המטבח, פינות הקפה וכדומה – ופחות לחדרי המשרדים עצמם. נראה שהמגמה הזאת הולכת להימשך. בכל מקרה, שוק המשרדים להשכרה ולמכירה הוא אחד הנושאים המעניינים, ושווה לעקוב אחריו.
הכותב הוא מנכ"ל סטאטוס יועצי נדל"ן.