שינוי פרדיגמה? כך הבלוקצ'יין משנה את עולם המשכנתאות והנדל"ן

לאחרונה החליט אחד מחבריי לקנות את הדירה הראשונה שלו. הוא חסך הון ראשוני, אך עדיין צריך משכנתא. לכן הוא עשה טעות ושאל בקבוצת הוואטסאפ של החברים האם לקחת יועץ משכנתאות או לא. קבוצת החברים מיד התפלגה לשני מחנות יריבים – התומכים והמתנגדים ליועצים:

"בזבוז כסף. כל המידע באינטרנט", התנגד אחד החברים.

"מה פתאום? קח מומחה שימצא לך הצעה טובה", באה תגובת הנגד.

"קבל מהבנק הצעה, לך לבנק שממול ובקש הצעה טובה יותר. כמו בשוק", חבר אחר המליץ.

"יש לך זמן לטיולים האלה? שהיועץ שתיקח יקבל הצעות מכולם, אתה צא מהבית רק בשביל לחתום".

הדיון הפך לפולמוס. החבר שהעלה את השאלה רק התבלבל יותר, עד שכתב "תודה, הסתדרתי", כדי לסיים את הדיון שהתחיל. אני לא מאשים אותו. תובנות אמיתיות לא היו בדיון, רק קיטורים על משכנתא, שהלחיצו אותו יותר.

אני גם לא מאשים את שאר חברינו, שבעקבות השאלה התמימה הוציאו את התסכול שלהם על אחד האספקטים הכי כואבים בחיי רבים – משכנתאות. תסכול שנובע לא רק בגלל עול התשלומים, אלא גם בגלל המורכבות, הזמן הרב שמושקע כדי להיכנס להתחייבות ארוכה, הסיכון הגדול לטעות, הטופסולוגיה, השפיצר, הביטוחים, הריביות, המדדים…

כבר אלפי שנים משכנתאות מבלבלות אנשים. החדשות הטובות הן, שהתפתחויות השנים האחרונות מביאות בשורה גם בתחום זה.

רוצים שינוי? בלוקצ'יין כאלטרנטיבה למשכנתא מסורתית

בעבר סקרתי את עידן Web3 שעל ספו אנו עומדים, ואת המקום המשמעותי הצפוי בו של בלוקצ'יין ומטבעות קריפטוגרפים. מדובר בחזון תיאורטי, אולם תומכיו טוענים שהביזור, האנונימיות והאבטחה שמספק הבלוקצ'יין הם אחד המפתחות לעידן האינטרנטי הבא. ובאמת, בשנים האחרונות החלה מגמה משמעותית של שילוב מטבעות קריפטוגרפיים במשכנתא.

איך משכנתאות וקריפטוגרפים הולכים יחד? הרי שתי המנטרות שרוב המשקיעים מדקלמים הן מצד אחד "נדל"ן הוא השקעה סולידית", ומצד שני "קריפטו זו השקעה מסוכנת". שלא במפתיע, הגורם המחבר הוא בני אדם. ליתר דיוק, הרגשות שלהם.

כ-44% מרוכשי הנכסים בשנים האחרונות היו מילניאלים, כלומר צעירים יחסית, שנולדו בשמים 1980-1990. מדובר בדור שגדל לתוך העולם הדיגיטלי ורגיל לקבל כמעט הכל בלחיצת כפתור. רכישת נכס מַפגישה אותם פנים אל פנים עם אחד אחד הדברים שבאופן קולקטיבי מרתיעים אותם – הבנקים, חברות הביטוח ושאר הגופים המסורתיים שמרכיבים את המערכת. סלידה זו מהמערכת משמעותית עבורם: כשני שלישים מרוכשי דירות מילניאלים הצהירו שהם לא סומכים על הגופים שמלווים להם כסף. למזלם, כיום הם לא חייבים בנק בשביל משכנתא.

Milo היא אחת החברות הבולטות בתחום המשכנתאות מבוססות קריפטו. החברה שקמה ב-2018 מספקת משכנתאות בתמורה להפקדת מטבעות קריפטוגרפים על תקן הון עצמי. עם סיום החזר ההלוואה, הלקוח יקבל בחזרה את המטבעות שהפקיד בתחילת התהליך. כמו בבנק, גם ב-Milo ניתן לפרוס את המשכנתאות לאורך 20 ואף 30 שנה. מאחר והחברה עובדת עם מטבעות קריפטוגרפיים, היא עוקפת חלק מהמכשולים הגדולים שעומדים בדרך לנכס: אין צורך להציג היסטוריית אשראי, אין צורך לעדכן את הרשויות, אפילו אין צורך לקבוע פגישה או להגיע לסניף – הכל נעשה דרך אפליקציה.

נראה ש-Milo הבינו מה מחפשים לקוחות בימינו. החברה הצעירה כבר גלגלה כ-400 מיליון דולר. היא מאפשרת ללוות עד 5 מיליון דולר לרכישת נכס, ב-100% מימון. במקביל, הלקוחות לא צריכים למכור את המטבעות הקריפטוגרפיים שברשותם, רק לספק אותם כפיקדון.

Milo לא לבד. עשרות חברות מציעות משכנתאות מבוססות קריפטו במודלים מגוונים: Salt, BlockFi, Celsius הן רק חלק מהן, ומושכות אלפי לקוחות בשנה.

הרבה יותר מקריפטו: רכישת נכס בעידן Web3

משכנתא מבוססת קריפטו היא אספקט אחד של שינוי בתחום הנדל"ן בעידן Web3. כבר עכשיו הטכנולוגיה משנה תהליכים נוספים.

דוגמה טובה היא טוקניזציה (Tokenization). עד כה אנשים או חברות שהיו צריכים הלוואה נכבדת לרוב לקחו אותה כנגד נכס ששועבד (באופן מלא או חלקי) לבנק או גוף מימון. טוקניזציה פותחת אפשרות חדשה. בתהליך זה בעל נכס ממיר בעלות עליו (מלאה או חלקית) בטוקנים קריפטוגרפיים בעסקה מול צד ג' כלשהו – אנשים פרטיים, חברה ועוד. כך טוקניזציה מאפשרת מינוף נכס קיים בתמורה לבעלות משותפת עם עוד אנשים או גופים. דוגמה מצוינת לכך היא מלון St. Regis שבאספן, שלאחרונה השלים טוקניזציה של 20% מערכו בעזרת חברת Solid Block הישראלית. במסגרת הגיוס Solid Block יצרו את Aspen Coin, טוקן קריפטוגרפי שמסמל בעלות על המלון, וכך גייסו עבורו כ-18 מיליון דולר.

פתרון נוסף מבוסס בלוקצ'יין שמשנה את עולם הנדל"ן הוא חוזים חכמים – תוכנות או פרוטוקולים שקיימים בבלוקצ'יין ותפקידם לעגן ולאכוף אוטומטית תנאי חוזים. בתיאוריה, חוזים חכמים הינם מאובטחים במיוחד, ויכולים לפשט תהליכי נדל"ן שלרוב דורשים שלל חתימות ואישורים. דוגמה מעניינת לשימוש בחוזים חכמים היא שיתוף פעולה בין חברת הבלוקצ'יין השוודית ChromaWay לבין מדינת אנדרה פראדש שבהודו. אחת הבעיות הנפוצות במחוז זה היא גניבת בעלות על קרקעות. במסגרת הפרויקט בין החברה השוודית לממשלה המקומית, תועדו על הבלוקצ'יין חלקות קרקע וזהות בעליהן החוקיים, וכך הופחתה משמעותית גניבת הבעלות הלא חוקית.

נדל"ן הוא כנראה אחד המוסדות הוותיקים בעולם. מבחינה בירוקרטית, עסקת נדל"ן בימינו מתבצעת באופן די דומה לעסקת נדל"ן שהתקיימה לפני מאות שנים. לאחרונה הקדמה הגיעה גם לתחום זה ויוצרת אפשרויות חדשות לכל הצדדים. האם בקרוב נוכל לסחור בנכסים במהירות ועם פחות סיבוכים? אפשר רק לקוות.

הכותב כיהן כמנמ"ר מימון ישיר וכיום משמש כיועץ טכנולוגי לארגונים ומנכ"ל חברת הייעוץ ניו.